Le système américain de financement de l’achat immobilier pour les ménages doit être repensé. Le secrétaire au Trésor, Timothy Geithner, a d’ailleurs affirmé, mardi 17 août, que la réforme du financement de l’immobilier romprait avec le système prévalant avant la crise. Il faut en effet s’attaquer à la fièvre qui avait saisi les emprunteurs.
Avec le crédit facile d’avant-crise, le taux de ménages propriétaires a bondi à 69 % en 2004 – il était stable autour de 64 % depuis les années 1960. Les Etats-Unis ayant 110 millions de logements, l’essor du crédit a permis l’achat de 5 millions d’habitations par des foyers qui n’auraient peut-être jamais dû accéder à la propriété. En juin, le taux est revenu à 67 %, ce qui semble indiquer qu’une partie de l’excès a été résorbée.
Les solutions pour limiter les bulles immobilières sont connues. D’abord, l’investissement doit valoir le coup pour les emprunteurs. En 2000, seuls 5 % des emprunteurs à risque n’avaient aucun droit de propriété sur leur logement. En 2006, 70 % ployaient sous une hypothèque au moins égale à la valeur du bien.
Ensuite, les prêteurs doivent attacher plus d’importance à la capacité de remboursement plutôt qu’au potentiel d’augmentation de la valeur du bien. La crise a permis de mieux faire respecter cette discipline, mais les critères qui décident de l’accord d’un crédit se relâcheront à nouveau : les pouvoirs publics doivent contenir cela avec détermination.
Aussi, en cas de problème de remboursement, les créanciers devraient pouvoir recouvrer leur dû sur toutes les possessions du débiteur, et non sur le seul bien financé. La perspective d’une ruine personnelle dissuaderait les candidats à l’accession à la propriété d’emprunter des montants disproportionnés.
Il conviendrait aussi de limiter le refinancement de leur crédit. Aux Etats-Unis, on peut refinancer des crédits hypothécaires à taux fixe sur 30 ans à des taux plus faibles et à moindre frais grâce à des organismes publics comme Fannie Mae et Freddie Mac. De ce fait, l’incertitude et le coût n’incitent pas le secteur privé à opérer dans le prêt hypothécaire. Enfin, on pourrait réduire ou supprimer la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt immobilier.
Ces mesures rendraient l’accès au crédit immobilier plus difficile. Mais vu les dégâts que le rêve de l’accession à la propriété a provoqués, ce serait un moindre mal.
Le Monde
